Já conversamos por aqui sobre as vantagens de se investir em um Fundo de Investimento Imobiliário, benefícios, características. Hoje falaremos sobre a constituição de um fundo. Ou seja, para aqueles que não querem simplesmente investir em um fundo já existente, mas criar um.
O que é fundo de investimento imobiliário?
O fundo de investimento imobiliário é a união de recursos aportados por interessados em investir no ramo imobiliário, constituído na forma de condomínio fechado, sem personalidade jurídica própria.
Os investidores aportam recursos financeiros no Fundo em troca de quotas, ficando à cargo de um administrador a gestão do FII e prestação de contas aos quotistas.
As quotas dos Fundos são considerados valores mobiliários, portanto, são submetidos à CVM e quando abertos, é permitida a livre negociação das quotas, ou quando fechados, não permitida a negociação das quotas sem a anuência dos demais quotistas.
Como funciona o fundo de investimento imobiliário?
Considerando que o FII não é uma empresa e sim um condomínio fechado, deve ser constituído por meio de Estatuto Social, registrado na CVM, e deve ser administrado obrigatoriamente por uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários.
A instituição administradora do Fundo deve ser, obrigatoriamente, um banco múltiplo com carteiras de investimento ou de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora, sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários ou outras entidades legalmente equiparadas.
Cabe à instituição administradora, elaborar o Estatuto Social do Fundo, que deve conter:
- a qualificação da administradora
- a política de investimento contendo claramente as definições dos ativos que comporão o patrimônio do fundo
- o critério para taxa de ingresso
- remuneração das administradora
- divulgação das informações aos quotistas
- despesas e encargos do Fundo
- competência e quórum de deliberação da Assembleia Geral de Quotistas
- critérios para subscrição de quotas por um mesmo investidor
- prazo de duração do fundo e condições de resgate para efeito de liquidação
- outras especificações visando à fiscalização do mercado e clareza de informações, nos termos regulamentados pela CVM
- critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.
Outra característica obrigatória dos FII é que deve distribuir aos quotistas, no mínimo, 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa.
Em relação à segurança dos quotistas, ao administrador é vedado, no exercício de suas funções, o uso dos recursos do Fundo para:
- conceder empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos
- prestar fiança, aceite ou coobrigar-se de qualquer forma
- aplicar recursos captados no Brasil em países estrangeiros
- aplicar recursos na aquisição de quotas do próprio fundo
- vender à prestação as quotas do fundo, admitida a divisão da emissão em série
- prometer rendimento predeterminado aos quotistas.
Vistas as principais características do Fundo de Investimento Imobiliário, é importante ressaltar que uma das principais características é a segurança de se investir no FII e o retorno do investimento.
Isso porque, se um investidor individual quiser comprar um imóvel, sala comercial, para alugar, pode ter uma receita fixa mensal, mas se o locatário rescindir o contrato ou ficar inadimplente, o investidor ficará sem a receita, ou seja, o torna muito suscetível por depender de um único imóvel.
Em contrapartida, se o investidor comprar o mesmo valor em quotas de um FII, ele não terá o investimento em um único imóvel, mas sim em todos os imóveis pertencentes ao Fundo, ou seja, se um dos locatários de imóvel do fundo rescindir o contrato ou se tornar inadimplente, o investidor não ficará sem receita, pode, no máximo, reduzir um pouco, mas terá ainda a garantia dos demais imóveis.
O papel do FII é justamente unir os recursos de diversos interessados e realizar o investimento em diversos segmentos para não depender de apenas um imóvel, como seria para um investidor individual.
Além disso, a gestão do FII é realizada por uma instituição especializada e profissional, com toda a segurança legal e fiscalização sobre seus atos.
Quem pode criar um fundo de investimento imobiliário?
O Fundo de Investimento Imobiliário pode ser criado por um grupo de interessados, tanto de pessoas físicas como jurídicas, inclusive outros fundos de investimento, basta terem um administrador habilitado na CVM.
Fica à cargo do administrador a elaboração do Estatuto Social, com as condições que os quotistas definirem, e todos os procedimentos necessários à criação devem ser providenciadas pela instituição administradora.
Vantagens de criar um fundo de investimento imobiliário
O Fundo de Investimento Imobiliário confere aos quotistas algumas vantagens que não se tem quando a opção é pelo investimento individual, por meio de pessoa física ou uma holding.
Isso porque, no FII o quotista não exerce nenhum direito real sobre o patrimônio do Fundo, pois possui a titularidade e propriedade da quota, não dos bens imóveis.
Desta forma, os quotistas também não respondem por qualquer obrigação legal ou contratual em relação aos bens, exceto em relação à obrigação de pagar o valor integral das quotas.
Nem mesmo a representação ativa e passiva é realizada pelos quotistas, mas sim pela instituição administradora, ou seja, o risco do quotista ter alguma responsabilização tributária, trabalhista, previdenciária, societária e qualquer outra, é, dentro da normalidade, inexistente.
Além das vantagens relacionadas à gestão do Fundo, acompanhamento do mercado, tomada de decisões, responsabilização por atos, o quotista ainda tem a vantagem de ter investimentos variados e ainda possuir benefícios tributários em relação ao investidor pessoa física e jurídica.
Holding x Fundo de investimento imobiliário
Ao contrário de uma holding ou um investidor pessoa física, o FII não paga Imposto de Renda sobre os rendimentos auferidos mensalmente e pagos aos quotistas, só ocorre a tributação quando o quotista vende a sua quota.
Em uma holding ou mesmo investidor pessoa física, a tributação do imposto de renda ocorre no recebimento mensal de qualquer receita e sobre isso há a incidência de IRPJ e CSLL, portanto, o benefício tributário do FII em relação à holding é grande.
Outra grande vantagem do FII é que a administração é profissional, terceirizada, regida e fiscalizada pela CVM, ao contrário de uma holding em que a administração pode ser realizada pelo sócio ou um terceiro contratado para tal finalidade, mas sem nenhum tipo de regulamentação específica de um Órgão Fiscalizador.
Mas a maior vantagem financeira do Fundo é em relação à segurança e continuidade dos rendimentos mensais, haja vista a variedade de investimentos em empreendimentos distintos, o que é muito mais restrito e difícil de ocorrer quando se investe sozinho.
Quanto custa criar um fundo de investimento imobiliário?
O custo para criação de um fundo de investimento imobiliário varia de acordo com o valor do patrimônio e aporte dos quotistas, bem como da instituição que será a administradora.
Mas, via de regra, o menor custo para abrir um FII não fica por menos de R$ 40/50 mil, além da taxa de administração que o banco irá cobrar.
Normalmente a taxa de administração é um percentual sobre o valor do patrimônio do Fundo, mas tudo depende do tamanho e valor dos bens, bem como do tamanho da instituição administradora, podendo variar entre 1 a 3% ou, se o fundo for fechado e pequeno, pode ser realizada a cobrança de um valor mínimo mensal.
De fato não é barato criar e manter um fundo, por isso, quanto mais quotistas e maiores os investimentos, menor será o custo individual e o fato de não pagar o IR mensal sobre os rendimentos, a médio e longo prazo acaba compensando os gastos com a manutenção do FII.
Isso porque, a tributação de uma holding, por exemplo, vai existir enquanto ela estiver ativa e auferindo receita, enquanto que no Fundo só vai tributar quando o quotista vender sua participação.
Dependendo dos valores envolvidos, a isenção do imposto de renda é uma grande vantagem financeira, mesmo com a taxa de administração.
Quanto rende um fundo de investimento imobiliário?
O rendimento de um fundo de investimento imobiliário varia de acordo com o perfil de investimento, que é definido pelos quotistas em assembleia, lembrando que quanto mais arrojado o perfil de investimento, maior é o rendimento e o risco também.
Dependendo dos empreendimentos que o fundo investe, o rendimento pode partir de 7% ao ano, mas de acordo com o perfil de investimentos do fundo, pode ultrapassar 10, 12% ao ano, só é preciso avaliar a relação risco x rendimento.
Passo a passo de como abrir um fundo de investimento imobiliário
O primeiro passo para abrir um fundo de investimento imobiliário é saber qual o seu tipo, se aberto ou fechado, e quem serão inicialmente os quotistas, principalmente para o FII fechado.
Sabendo quem serão os quotistas, os investidores precisam planejar o perfil de investimento do fundo e com base nisso os valores de aporte dos quotistas.
Após finalizar o planejamento inicial, é preciso contratar uma instituição financeira habilitada pela CVM para ser a administradora do FII, de preferência que já tenha experiência na área de atuação pretendida e perfil de investimento.
Nesta fase de negociação e escolha do administrador, é importante que os investidores alinhem os objetivos pretendidos com a expertise da instituição financeira, para que se faça os ajustes necessários.
Uma vez contratada a instituição administradora, os quotistas devem seguir os procedimentos para constituição do FII, como o Estatuto Social contendo as regras do fundo e alinhar com o administrador as ações iniciais.
Dicas extras para quem deseja criar um fundo de investimento imobiliário
Os fundos de investimento imobiliário têm sido cada vez mais procurados por investidores, pois além da segurança jurídica conferida, assim como uma holding patrimonial, há outros benefícios tributários, por exemplo, que são grandes atrativos aos interessados.
Isso porque, o FII possui isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos aos investidores pessoa física, só sendo realizada a tributação na venda das quotas pelo investidor.
Outro benefício que o FII pode vir a ter é em relação a não incidência do ITBI na integralização de imóveis na formação do capital social.
A CF/88 prevê a imunidade tributária do ITBI quando bem imóvel é incorporado no capital social de pessoa jurídica, exceto se a atividade preponderante for imobiliária, compreendida a compra e venda, locação e arrendamento mercantil.
Ocorre que o FII não é uma pessoa jurídica com personalidade própria, sua natureza é de condomínio, ou seja, não pode ser proprietário de bem, uma vez que não possui personalidade jurídica para isso, o seu patrimônio é representado por frações/quotas.
Portanto, se o imóvel integralizado para formação de capital do FII não tem sua propriedade transferida ao Fundo, mas sim ao administrador, em caráter fiduciário deste, há a possibilidade de se requerer a imunidade do ITBI na operação, por falta de expressa previsão legal.
Lembrando que a cobrança do ITBI não pode ocorrer por analogia a situação semelhante, é preciso estar previsto expressamente na legislação, fato que não ocorre atualmente.
