O que são fundos imobiliários
Os fundos de investimento imobiliários são como condomínios fechados formados por um grupo de investidores que possuem o mesmo objetivo: aplicar recursos próprios no fundo para investir em empreendimentos imobiliários diversos.
Neste modelo de negócio, o fundo imobiliário têm seus quotistas, que por sua vez aportam capital no fundo e recebem em troca quotas, enquanto o fundo investe em negócios variados, desde empreendimentos em construção, residenciais, comerciais, imóveis prontos para venda, locação, enfim, toda atividade imobiliária, de acordo com o perfil definido pelos quotistas.
Esse formato de negócio vem ganhando força no mercado de investidores, pois possibilita uma gama maior de investimentos, o que para um investidor sozinho é difícil de conseguir e ainda possui algumas vantagens, dentre elas tributárias.
Como funcionam os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários são constituídos por meio de um Estatuto Social registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é o órgão responsável por regular, fiscalizar e desenvolver o mercado de valores mobiliários no Brasil.
No ato de constituição do Fundo é preciso indicar o perfil de risco, o administrador da instituição financeira e empresa de auditoria independente responsável pela administração e auditoria, bem como a fração de quotas que cada investidor terá ao aportar recursos.
Como o FII funciona como um condomínio fechado, é preciso um administrador credenciado para gerir o fundo e prestar todas as informações e providências necessárias, inclusive em relação às movimentações financeiras e operações de investimento em empreendimentos.
Com os ganhos financeiros obtidos pelo Fundo, cada cotista receberá sua parte proporcional à participação, ou seja, os investidores não compram os empreendimentos, mas sim quotas do fundo e este sim realiza a compra dos empreendimentos de acordo com as definições e caixa disponível, não tendo os quotistas nenhum tipo de vínculo pessoal com o empreendimento.
Quais os diferentes tipos de fundos imobiliários
Os Fundos de Investimento Imobiliários possuem tipos diferentes de acordo com o perfil de investimento e podem ser:
i) Fundos de tijolo: investem basicamente em imóveis físicos em construção ou prontos, isto é, compram ativos, imóveis reais e normalmente os colocam para alugar, podendo ser residenciais ou comerciais.
ii) Fundos de papel: investem em títulos do mercado imobiliário, ou seja, compram direitos (papéis) e não o imóvel real como os de tijolo. Dentre os principais títulos que podem ser adquiridos estão as letras de crédito, hipotecárias, quotas de outros fundos, direitos creditórios, recebíveis e valores mobiliários de fundos imobiliários.
iii) Fundos mistos: investem tanto em direitos reais de imóveis, como em direitos decorrentes de títulos do segmento imobiliário.
Principais aspectos dos fundos imobiliários
Dentre os principais aspectos dos FII estão a sua segurança jurídica por serem regulados e fiscalizados pela CVM, possuem uma gestão profissional especializada, são negociados em bolsa de valores, distribuem rendimentos mensais semelhante a um aluguel, mas com uma variedade muito maior de investimentos, diminuindo a chance de não ter rendimento se o imóvel não estiver alugado.
Além da diversidade de investimentos, os FII também se caracterizam por facilitar os investimentos dos cotistas com menos burocracia se comparado ao investimento direto, já que os custos para os investimentos no Fundo são rateados entre todos os titulares de quotas, enquanto que no investimento direto, o investidor precisa arcar sozinho com os custos.
Outro aspecto importante dos Fundos é a sua dinâmica, pois ao terem suas cotas comercializadas na Bolsa de Valores, a compra e venda é muito mais arrojada e com liquidez imediata, o que não ocorre quando se investe diretamente em um imóvel, sendo preciso vendê-lo para obter liquidez.
Como é a rentabilidade em fundos imobiliários
A rentabilidade dos fundos de investimento imobiliários pode incidir sobre o valor das quotas, caso o titular queira negociá-las, ou sobre os rendimentos mensais do fundo, que são proporcionais às quotas adquiridas e funcionam como se fossem um aluguel, mas sem a incidência de imposto de renda.
Na média de mercado, o rendimento mensal de um FII está em torno de 0,6%, podendo variar um pouco para mais ou menos, dependendo muito do momento econômico do país e do segmento imobiliário, lembrando que sobre esse valor não há incidência de imposto de renda.
Benefícios do investimento em fundos imobiliários
Os benefícios de investir em fundos imobiliários são muitos, pois é possível diversificar os investimentos em diversos tipos de empreendimentos, além de poder investir valores menores, ter liquidez imediata, caso precise de dinheiro rápido, além de não precisar gerir e administrar os empreendimentos, já que o fundo possui um administrador responsável por todas as atividades.
Os FII também são muito seguros, pois são obrigatoriamente auditados por empresas terceirizadas e fiscalizados pela CVM, além do risco de investir em um negócio que venha a quebrar no meio do caminho ser mais baixo, já que há profissionais especializados com profunda experiência de mercado.
Outra vantagem de se investir em grupo são os custos de manutenção, que são rateados entre os quotistas.
Existem riscos no investimento em fundos imobiliários?
Como todo investimento, há riscos nos fundos imobiliários, mas com certeza são bem menores do que em outros segmentos e até mesmo em investimentos diretos no mercado imobiliário.
Isso porque, em primeiro lugar, os FII são geridos por profissionais especializados e principalmente porque possuem uma diversificação de investimentos, ou seja, não dependem de apenas um ou dois empreendimentos. Se eventualmente um imóvel do fundo ficar sem locatário, certamente reduzirão os rendimentos, mas não serão zerados, como se um investidor fosse proprietário de um imóvel locado e ficasse sem locatário.
Veja-se que o risco de um Fundo ficar sem nenhum rendimento em seus diversos empreendimentos investidos é muito pequeno, bem como incorrer em mais despesas do que receitas, já que há um administrador atuando para que isso não ocorra e, se vier a acontecer, não será de uma hora para outra: é possível saber previamente e para quem não quiser correr risco, é possível vender as quotas na bolsa de valores.
Como saber se vale a pena investir em fundos imobiliários
Antes de decidir investir em um determinado fundo de investimento, é preciso pesquisar amplamente o mercado, bem como o perfil do FII, seu histórico de rendimentos de médio e longo prazo, além de avaliar os empreendimentos investidos.
O ideal, para não depender de um único segmento, como por exemplo, locação de imóveis comerciais, é que o investidor diversifique seus investimentos, inclusive em fundos diferentes, pois como a economia é muito volátil, ao mesmo tempo em que um segmento está em alta e outro em baixa, de um dia para o outro a situação pode se inverter.
O importante é o investidor estudar o mercado, saber as tendências e estar seguro do que irá fazer. Se quiser começar aos poucos para sentir como funciona e se vale a pena, também é possível, pois é possível realizar investimentos baixos nos FII.
Como é a tributação dos fundos imobiliários
Existe possibilidade da isenção de IR advindos dos rendimentos dos fundos imobiliários?
Um dos maiores atrativos e vantagens financeiras de se investir em um fundo imobiliário é a questão tributária, pois há isenção do imposto de renda sobre os rendimentos decorrentes dos fundos, enquanto o recebimento de rendimentos na pessoa física é tributado de acordo com a tabela do IR.
Para que haja a isenção do IR nos rendimentos do Fundo, é preciso que as quotas sejam negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou mercado balcão, que contnha no mínimo 50 quotistas e o quotista não pode ser titular de mais de 10% das quotas totais.
A isenção de IR citada se aplica apenas para as pessoas físicas, se o investimento for realizado por meio de pessoa jurídica, há tributação de 20% sobre os rendimentos decorrentes do Fundo.
Outra situação que deve ser analisada com cautela em razão da tributação é a venda das quotas, neste caso, independente de ser pessoa física ou jurídica, há a tributação de 20% sobre o lucro obtido na comercialização da quota, ou seja, paga-se IR sobre a diferença positiva entre o valor pago no ato da compra das quotas sobre o valor de venda, cabendo, nestes casos, ao contribuinte preencher e recolher o IR por meio de DARF.
Como isso pode ser utilizado como blindagem
O investimento em fundos imobiliários também pode ser utilizado como uma forma de proteger o patrimônio do investidor, já que não terá nenhum direito real sobre imóveis, não sendo, portanto, passível de penhora seu patrimônio.
Isso porque, o investidor é titular de quotas do Fundo e não do imóvel real, além do acesso a essa informação ser restrito, ao contrário da matrícula de um imóvel que é pública e consta o nome de seu proprietário.
Portanto, a penhora das quotas do Fundo em nome do investidor pode até acontecer, mas é bem mais difícil do que a penhora direta de um imóvel, por exemplo.
Investir em imóvel X Investir em fundos imobiliários
Como saber qual a melhor opção
A decisão de investir em imóvel ou em fundo imobiliário depende muito dos objetivos do investidor e da sua demanda, pois é preciso considerar os benefícios e riscos de cada tipo de investimento.
Enquanto o investimento direto em imóvel não permite flexibilidade em relação a valores e nem diversidade de investimentos, se for bem gerido pode trazer rendimentos maiores ao investidor, mas o risco também é maior, já que todas as decisões são tomadas apenas pelo investidor, que pode contar com o apoio de um profissional, mas se os planos não saírem como o esperado, o investimento ficará imobilizado.
Já o investimento no FII permite diversidade de investimentos e flexibilidade de valores, não é preciso investir o valor total de um imóvel, por exemplo, além de ter um risco menor de prejuízo, tanto por contar com a gestão de um profissional especializado, o possível prejuízo é rateado entre os quotistas, o que o torna menor se comparado com um investidor individual.
Por ter uma segurança maior e essa segurança ser decorrente da profissionalização da gestão, auditoria e fiscalização, há custos maiores, que tornam a rentabilidade menor se comparada ao investidor individual.
A escolha pelo melhor tipo de investimento, portanto, deve levar em consideração o perfil do investidor, seus objetivos e disponibilidades.
